【港人內地遺產繼承實務障礙（文件篇）】這是我的物業！

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我們經常接到關於深圳或是其他地區的土地繼承查詢。在了解到案件的基本事實情況後，我們往往發現，案件都有一個最根本的問題，就是這塊土地究竟是否屬於死者的遺產？

以一個最近諮詢的案件的基本情況為例：

1. 死者早年在深圳有一塊土地，土地上有一間房屋；據死者的子女聲稱，死者曾表示土地是有“土地證”的，房屋也有“房產證”；

2. 其後，死者將房屋拆掉，並計劃在土地上重建新的六層房屋，結果未開始重建就離世；

3. 死者的子女在遺物中並未找到死者口中所稱的“土地證”和“房產證”，也不知道該塊深圳土地的具體位置和地址。

那麼，問題來了，這塊深圳土地是否是死者的遺產？

從目前已知的信息看來，我們是無法確定這塊深圳土地是屬於死者的！為什麼？

首先，我們無法得知所謂的“土地證”和“房產證”是否確實存在。若確實有相關的權屬證明文件，“土地證”還要區分是國有土地還是集體土地（還有國有土地和集體土地之分？）；萬一所謂的“土地證”和“房產證”只是村委開具的一張證明，而並非不動產登記中心（以前的國土局和房管局）出具的權屬證明文件，那後續將會障礙重重。

其次，死者的子女根本無法提供這塊深圳土地的具體所在位置，也無法提供深圳土地的具體地址，只向我們提供了一個繪測圖紙，在當中標記了這塊深圳土地的大概所在位置。這相當于給我們一張地圖，然後問我們這能否證明就是死者的遺產！

因此，不用我們再說，你也知道，怎麼可能單憑一張“地圖”就說那是死者的物業？別說在這個凡事講求能否提供證明文件的內地部門，就算在香港的相關部門，也無法通過一張“地圖”說那是死者的物業！

那麼，我們究竟可以怎麼嘗試去蒐證確認這塊深圳土地是否屬於死者的遺產呢？

就本個案，我們建議：

1. 死者的子女可以嘗試親自前往這塊深圳土地所在的村委，了解有關的信息，並看是否可取得一些基本的資料，如村委開具的證明這塊深圳土地的權屬情況的說明；

2. 同時，死者的子女可向村委及當地的公安部門（如轄區內的派出所）了解這塊深圳土地的準確地址；

3. 在取得相對準確的地址後，可嘗試向國土部門及不動產登記中心查詢土地的情況。

簡單而言，只有取得更多有關這塊深圳土地的信息和資料的基礎上，我們才能嘗試進一步進行蒐證和向有關的內地部門進行查詢，否則，就可能是大海撈針，無從入手！假若你也遇到相同的問題，建議你可以使用我們的文件審查服務（見本系列《聘請律師提前審查，省時省心省費用》），讓你最低成本地了解有無解決方法以及具體的建議方案，助你輕鬆又低成本的解決問題！

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【團隊及作者介紹】

華商林李黎（前海）聯營律師事務所黃善端律師團隊長期從事跨境家事繼承、跨境債務執行及港人內地物業買賣及訴訟等法律事務，擁有處理跨境法律事務中各類複雜案件、疑難問題的豐富經驗，熟知兩地的法律制度及處事辦案的方法和技巧。團隊一直以來追求團隊業務能力的精細化及專業化，力求為客戶提供穩妥、高效的跨境法律服務。在過去十年，團隊一直致力研究兩地的繼承法律制度，曾協助數百名當事人解决兩地繼承難的複雜個案，並得到當事人的一致好評。

黃敏珊：畢業於澳門科技大學，過往十年一直專注於跨境家事繼承及資產遺產規劃管理領域，協助過眾多香港或是海外家族處理內地的資產規劃及遺產繼承，針對不同的複雜個案總可以為當事人提供最優的處理方案。

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